سرمایهگذاری در ساختوساز در ایران همواره یکی از پرسودترین روشها بوده است. اما بسیاری از خریداران هنگام خرید ملک یا زمین، به نکات مهمی که میتواند سود یا زیان آنها را تعیین کند، توجه نمیکنند.
در این مطلب به ۱۱ ویژگی مهم ملک یا زمین قبل از خرید و شروع ساخت میپردازیم.
۱- اهمیت منطقه و محله ملک
اولین عامل تعیینکننده در ارزش یک ملک، موقعیت جغرافیایی آن است. بخش بزرگی از قیمت آپارتمانهای نوساز به منطقهای که در آن ساخته میشوند برمیگردد. انتخاب محلههایی که آیندهی رشد بهتری دارند، مثل مناطقی با دسترسی به بزرگراههای جدید یا طرحهای توسعه شهری، میتواند سود سرمایهگذاری شما را چند برابر کند. در مقابل، خرید در مناطقی با رشد کند یا رکود، ریسک بالایی دارد.
۲- شمالی یا جنوبی بودن ملک
موقعیت شمالی یا جنوبی بودن زمین، مستقیماً بر طراحی نقشه و نورگیری تأثیر میگذارد.
- املاک جنوبی معمولاً نورگیری بهتری دارند.
- در زمینهای شمالی طراحی رمپ و تأمین پارکینگ سادهتر است.
۳- فرم هندسی، ابعاد و تراکم مجاز
شکل هندسی زمین نقش بزرگی در سطح اشغال مفید دارد. برای مثال، زمینهای ذوزنقهای که ضلع جنوبی آنها بزرگتر است، تراکم مفید بیشتری نسبت به زمینهای مستطیلی هممتراژ دارند. همچنین پهنهبندی شهری تأثیر مستقیم بر میزان تراکم و سطح اشغال دارد.
۴- شرایط تأمین پارکینگ
تأمین پارکینگ از چالشهای بزرگ ساختوساز بهویژه در تهران است. در برخی زمینها امکان طراحی تعداد کافی پارکینگ وجود ندارد و همین موضوع باعث از دست رفتن متراژ مفید ساختمان میشود.
۵- دستور نقشه شهرداری
گاهی ملکی دارای دستور نقشه معتبر از شهرداری است، اما به دلیل تغییر قوانین یا اشتباهات اداری، شهرداری اجازه ساخت مطابق همان دستور را نمیدهد. حتی در مواردی دستور نقشههای جعلی یا نادرست نیز در معاملات استفاده میشود. بررسی صحت این موضوع بسیار حیاتی است.
۶- حقوق مکتسبه ساختمان موجود
حقوق مکتسبه به معنای متراژ یا کاربریهایی است که قبلاً ساخته شدهاند و شهرداری نباید دوباره بابت آنها عوارض دریافت کند. این موضوع در املاک مسکونی (متراژ ساختهشده) و تجاری (مغازهها) اهمیت ویژه دارد.
۷- اصلاحیهای ملک
برخی تصور میکنند اصلاحی زمین باعث امتیازات ویژه میشود، درحالیکه شهرداری تنها در ازای هر متر اصلاحی، سه متر از عوارض اعیانی را تخفیف میدهد. اگر اصلاحی زیاد باشد و سطح اشغال مجاز تأمین نشود، احتمال مذاکره برای تراکم بیشتر وجود دارد.
۸- عوارض ساخت و ساز
عوارض تخریب و نوسازی در مناطق مختلف تهران متفاوت است و گاهی محاسبه آنها اشتباه انجام میشود. آگاهی از قوانین میتواند به شما در گرفتن تخفیف کمک کند.
۹- استعلام باغات
طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری (۱۳۹۶)، ساختوساز در زمینهایی که باغ تشخیص داده شوند ممنوع است. نکته مهم این است که حتی اگر ملکی درخت نداشته باشد، ممکن است از نظر سابقه ثبتی یا سند، باغ محسوب شود. در سندهایی با عناوینی مثل “باغ” یا “زمین مشجر”، باید نهایت دقت را به خرج داد.
۱۰- ضوابط آتشنشانی و نظام مهندسی
طراحی برخی ساختمانها ملزم به رعایت استانداردهای خاص آتشنشانی است؛ مثل تعبیه پله فرار، آسانسور برانکاردبر، یا سیستمهای اسپرینکلر. این الزامات روی هزینه نهایی پروژه تأثیر میگذارند. همچنین دستورالعملهای سازمان نظام مهندسی در شهرهای مختلف متفاوت است و باید پیش از خرید بررسی شوند.
۱۱- وضعیت اسناد و مدارک ملک
بررسی دقیق مدارک مالکیت از ضروریترین اقدامات است:
- ممکن است سند ملک بازداشت باشد.
- در املاک ورثهای، باید مدارک انحصار وراثت، هویت ورثه و مالیات بر ارث بررسی شود.
- در املاک وقفی، مطالعه وقفنامه و دریافت مجوز فروش از اداره اوقاف الزامی است.
- نبود پایانکار هم ریسکهای خاص خود را دارد.
جمعبندی
خرید زمین یا ملک برای ساختوساز نیازمند توجه به جزئیات متعددی است. در این مقاله به ۱۱ نکته مهم اشاره شد، اما در عمل هر ملک شرایط خاص خود را دارد.
تیم کارشناسی ویلاپ با تجربه فنی، حقوقی و شهری، آماده است تا پیش از هرگونه خرید یا مشارکت، ملک شما را بررسی کرده و بهترین تصمیم را به شما پیشنهاد دهد.
