یک الگوی قرارداد مشارکت در ساخت که در بازار با عنوان «قرارداد اتحادیه املاک» شناخته میشود، معمولاً در قالب سه برگ چاپی عرضه میگردد.
متن این نمونه قرارداد در ادامه آورده شده و در پایان، ایرادات اساسی آن توضیح داده شده است.
بسمه تعالی
یا أیها الذین آمنوا أوفوا بالعقود
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک
ماده ۱ – طرفین قرارداد
۱-۱: آقایان/خانمها ……………… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………… صادره از …………… کد ملی …………… متولد …………… ساکن ……………………… تلفن ……………
با وکالت/قیومیت/ولایت/وصایت …………… فرزند …………… شماره شناسنامه …………… متولد …………… به موجب ……………
۱-۲: آقایان/خانمها ……………… فرزند …………… به شماره شناسنامه …………… صادره از …………… کد ملی …………… متولد …………… ساکن ……………………… تلفن ……………
با وکالت/قیومیت/ولایت/وصایت …………… فرزند …………… شماره شناسنامه …………… متولد …………… به موجب …………… که از این پس «طرف دوم قرارداد» نامیده میشود.
ماده ۲ – موضوع قرارداد
مشارکت در احداث و اجرای بنا
ماده ۳ – آورده طرفین
۱-۳: آورده مالک عبارت است از …………… قطعه زمین شش دانگ به مساحت …………… مترمربع دارای پلاک ثبتی شماره ……… فرعی از ………… اصلی، قطعه ……………، واقع در بخش ………… حوزه ثبتی …………، که سند رسمی آن به شماره ………… دفتر ………… به نام ………… صادر گردیده است. ارزش ملک طبق گزارش کارشناس رسمی یا خبره محلی در تاریخ عقد قرارداد …………… ریال برآورد شده و نسخه گزارش پیوست قرارداد است.
۲-۳: آورده شریک دوم شامل تأمین کلیه هزینههای مالی و اجرایی پروژه به شرح زیر میباشد:
الف) کلیه عوارض شهرداری بابت اخذ پروانه و پایانکار و همچنین هزینه بیمههای مرتبط به مبلغ …………… ریال.
ب) کلیه مخارج مربوط به عملیات اجرایی اعم از طراحی، مصالح، نیروی انسانی، اجرا و نظارت تا تکمیل پروژه به مبلغ …………… ریال.
پ) هزینه خرید و نصب انشعابات آب، برق، گاز، فاضلاب و تلفن به مبلغ …………… ریال.
ت) هزینه تخریب بناهای موجود (در صورتیکه زمین دارای ساختمان باشد) به مبلغ …………… ریال.
ماده ۴ – سهمالشرکه طرفین
بر اساس توافق قبلی، سهم هر طرف اعم از عرصه و اعیان و بخشهای جانبی ساختمان (واحدهای مسکونی، تجاری، انباری و پارکینگ) متناسب با آورده و تعهدات ایشان تعیین میشود:
الف) سهم مالک: ………… درصد
ب) سهم مجری (سازنده): ………… درصد
نحوه تقسیم دقیق سهم در بند ۲، فراز الف ماده ۶ مشخص گردیده است.
ماده ۵ – مدت قرارداد
مدت زمان اجرای پروژه از تاریخ ………… لغایت ………… (با حروف) تعیین میگردد.
ماده ۶ – شرایط قرارداد، تعهدات و ضمانت اجرا
الف) شرایط قرارداد:
۱) فهرست کامل مشخصات فنی و مصالح مورد استفاده که به امضای طرفین رسیده است ضمیمه قرارداد میباشد.
تبصره: هرگونه تغییر در مصالح با توافق طرفین امکانپذیر است.
۲) تقسیم سهمالشرکه براساس ارزش و مرغوبیت واحدها ابتدا با توافق طرفین و در صورت اختلاف توسط داور مرضیالطرفین انجام میشود.
۳) هزینههای نقل و انتقال سند و مالیات به نسبت سهمالشرکه میان طرفین تقسیم خواهد شد مگر آنکه توافق دیگری صورت گرفته باشد.
۴) تنظیم اسناد رسمی انتقال حداکثر ظرف ………… روز پس از اخذ پایانکار و مجوزهای قانونی باید انجام گیرد.
۵) خودداری هر یک از طرفین از ارائه مدارک لازم برای تنظیم سند، معادل «عدم حضور» محسوب میشود.
۶) انتقال یا پیشفروش سهمالشرکه تنها با رضایت کتبی طرف دیگر و قبل از تفکیک سهم مجاز است.
۷) در صورت وقوع حوادث قهری (سیل، زلزله و…) مسئولیتی متوجه هیچ یک از طرفین نخواهد بود.
۸) در اختلافات، مشاور املاک به عنوان داور مرضیالطرفین نظر خواهد داد.
۹) اختیارات قانونی از جمله خیار غبن، بهجز در صورت اثبات تدلیس، ساقط است.
ب) تعهدات مالک (طرف اول):
۱) پس از تکمیل پروژه موظف به انتقال رسمی سهم مشاع طرف دوم است.
۲) ارائه اسناد مالکیت و اعطای وکالت لازم برای شروع پروژه.
۳) در صورت تأخیر در انتقال سند، موظف به پرداخت وجه التزام روزانه ………… ریال خواهد بود.
ج) تعهدات سازنده (طرف دوم):
۱) در صورت تأخیر در اتمام پروژه، ملزم به پرداخت خسارت روزانه ………… ریال است.
۲) بیمه نمودن کارکنان در طول اجرای پروژه.
۳) جبران خسارات احتمالی وارده به املاک مجاور و مسئولیت کامل حوادث کارگاهی.
ماده ۷ – حقالزحمه مشاور املاک
مطابق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان و بهطور جداگانه بر عهده طرفین خواهد بود و فسخ قرارداد تأثیری بر آن ندارد.
ماده ۸ – نسخ قرارداد
این قرارداد در تاریخ ………… در دفتر مشاور املاک ………… در سه نسخه تنظیم و مبادله گردید. یک نسخه نزد دفترخانه باقی میماند و دو نسخه به طرفین تحویل میشود.
ماده ۹ – تأییدیه کارشناسی
این قرارداد از منظر فنی و حقوقی به تأیید کارشناس مربوطه رسیده است.
امضا – نام و نام خانوادگی
ایرادات اساسی قرارداد اتحادیه املاک
- سهم دقیق هر مالک در صورت تعدد مالکین مشخص نمیشود.
- مسئولیت چند سازنده بهوضوح تعیین نشده است.
- موضوع قرارداد بسیار کلی و ناقص است.
- آورده سازنده صرفاً نقدی درج شده که آن را به مشارکت مدنی شبیه میکند.
- زمانبندی اجرای پروژه وجود ندارد و کلی بیان شده است.
- تعهدات طرفین بسیار مبهم و سطحی است.
- الزام به انتخاب مشاور املاک به عنوان داور، غیرمنطقی و مشکلساز است.
- مادهای تحت عنوان تقسیمنامه در متن وجود ندارد.
- شرایط انتقال سند شفاف نیست.
- حدود اختیارات وکالت کاری مالک مشخص نشده است.
- موارد مهمی مانند نحوه برخورد با تخلفات ساختمانی، اضافه بنا، نمایندگان طرفین، ضمانتها و شرایط فسخ پیشبینی نشده است.
✅ نتیجه: این قرارداد به دلیل ضعفهای جدی، عملاً برای طرفین ریسک بالایی دارد و به هیچوجه توصیه نمیشود. تجربه نشان داده است که تقریباً همه پروژههایی که با این متن قرارداد شروع شدهاند، با مشکل مواجه شدهاند.
